LES
LOTISSEMENTS
Quelques pistes pour un urbanisme de qualité
(I)
Cette fiche expose quelques recommandations pour l’élaboration
de lotissements de qualité. Elle a pour but d’inciter les demandeurs
à éviter les solutions toutes faites, à réfléchir
aux besoins et potentialités d’un lieu, aux questions qu’il
pose, et finalement à l’étudier avant d’agir ;
elle vise à définir les moyens d’atteindre un objectif
essentiel : comment concilier développement urbain et qualité
du cadre de vie.
I
- Problématique
Les zones pavillonnaires réalisées ces trente dernières
années sont très consommatrices d’espaces et offrent pour
la plupart un paysage bâti banal et peu valorisant. Ces extensions,
au lieu d’assurer une certaine continuité avec les bourgs existants
et de créer de véritables quartiers, sont souvent en rupture
avec ce contexte bâti (site d’accueil inapproprié, aspect
quantitatif au détriment du qualitatif, composition urbaine fondée
sur un découpage géométrique du parcellaire, pauvreté
des espaces publics, etc.).
La problématique actuelle de développement durable, dont les
principes sont inscrits dans la loi SRU du 13 décembre 2000, oblige
à limiter cet étalement urbain et à éviter le
gaspillage de l’espace (recherche de densification, priorité
donnée à la réutilisation, etc.). Cette loi stipule également
qu’un équilibre doit être trouvé entre développement
de l’urbanisation (urbains, péri-urbains et ruraux), et la préservation
des espaces (naturels, bâtis, patrimoniaux…). Il y est aussi question
de mixité sociale, les projets de développement devant favoriser
l’accueil de publics variés, en diversifiant l’offre de
logements et en répondant aux nouvelles attentes des citoyens (confort,
qualité architecturale, économie, écologie).
II -
Les questions préalables
La réalisation d’un lotissement doit reposer sur des choix réfléchis
et cohérents au regard du contexte local. Cette réflexion préalable
est d’autant plus nécessaire en l’absence de document d’urbanisme
régissant le territoire communal, et notamment de plan local d’urbanisme
(PLU). Elle doit reposer sur une approche globale, à l’échelle
de la commune, qui peut prendre la forme d’une étude préliminaire
ou d’un diagnostic communal mettant en avant les faiblesses et atouts
de la commune.
Définition des besoins
Avant la mise en œuvre du projet, il est indispensable d’établir
un programme : nombre et type de logements, nombre d’habitants
souhaité, quartier résidentiel ou mixte (commerces, équipements…).
Pour préserver l’équilibre fonctionnel de la commune,
les équipements et infrastructures doivent être intégrés
à la réflexion (école, voirie, salle de sport, etc.).
Type d’opération
Opter pour un habitat collectif ou individuel (isolé et/ou groupé),
qu’il soit en locatif ou en accession, entraîne nécessairement
une forme architecturale et urbaine spécifique, et permet de répondre
à la problématique de densité et de mixité. A
ce stade, il s’agit aussi de définir la qualité paysagère
et environnementale attendue.
Choix du site
Avant tout, afin de lutter contre la dispersion de l’habitat et l’étalement
urbain, il convient de prendre en compte les potentialités au sein
du bourg (« dents creuses », réhabilitation du
bâti ancien, etc.). Il s’agit aussi d’éviter de fonder
le projet sur de simples opportunités foncières : le choix
des espaces à urbaniser doit reposer sur un diagnostic communal (constat
critique de la situation existante, points forts et faiblesses), sachant que
les opérations nouvelles doivent être réalisées
en continuité des parties déjà urbanisées. Mais
le site doit essentiellement être retenu en fonction du contexte architectural,
urbain et paysager existant. Il faut également vérifier que
le site retenu puisse accueillir le programme précédemment élaboré
(qualité du sol, patrimoine à préserver qu’il soit
végétal ou bâti…). Sa position par rapport au contexte
existant n’est pas non plus négligeable ; construire
un lotissement isolé de tout autre structure bâtie n’est
peut-être pas très judicieux : éloignement des services,
construction de voiries, rapprochement des réseaux, et donc augmentation
des coûts.
III
- Les objectifs
Le Code de l’Urbanisme définit comme lotissement toute division
d'une propriété foncière en vue de l'implantation de
bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de
10 ans a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains
issus de la dite propriété (cf. article R 315-1 du code de l'urbanisme).
L’opération de lotissement comprend la division mais aussi l’équipement
du terrain (notamment tracé viaire). Chaque maître d’ouvrage
est ensuite plus ou moins libre de construire sa maison, selon les modalités
mises en place par le règlement de lotissement ou, à défaut,
par le PLU de la commune.
Toutefois, toute opération de lotissement doit être considérée
comme la création d’un nouveau quartier, et à ce titre,
qu’elle soit en extension de bourg ou intégrée au tissu
bâti existant, doit s’inscrire dans la continuité du bourg.
Pour cela, créer une « bonne greffe » nécessite
d’aller au-delà d’un simple découpage parcellaire
géométrique, et doit reposer sur un projet urbain et paysager,
prenant en compte les composantes du territoire. Le travail doit être
mené en concertation avec l’ensemble des intervenants (architectes,
urbanistes, paysagistes, géomètres, élus, responsables
de l’urbanisme, promoteurs, opérateurs techniques…). Le
lotissement constitue alors un projet urbain et non plus une opération
de division de terrain. Il peut parfois être à l’origine
du projet urbain d’un bourg, en permettant sa restructuration et en
prévoyant les futures extensions.
IV -
La mise en œuvre du projet architectural, urbain et paysager
L’étude urbaine
et paysagère
C’est un élément essentiel et indispensable pour créer
une opération de qualité. Cette étude doit être
confiée à des professionnels spécialisés (architectes,
urbanistes, paysagistes, géomètres) ; elle comprendra les
éléments suivants :
- Analyse du territoire existant
Trame parcellaire, structure bâtie et caractéristiques architecturales,
volumétries et gabarits, réseau viaire, silhouette et franges
urbaines, patrimoine végétal (haies, bosquets, arbres isolés,
etc.), perceptions proches et lointaines du site retenu, topographies, vues
et perspectives à préserver, etc : en dressant un état
des lieux du site actuel, le lotissement pourra être en lien avec son
contexte, et s’appuyer sur l’existant. Les lotissements ne peuvent
en effet être tous identiques ; un lotissement en ville constitue
un quartier au caractère nettement urbain, tandis que dans un bourg,
on pourra mettre en avant le côté rural du lotissement.
Une synthèse de cette analyse permettra la définition des enjeux
du projet ; elle doit donc être pertinente et objective.
- Définition des enjeux et orientations d’aménagement
Il faut ensuite affiner ces enjeux issus de l’analyse, les compléter
afin de mettre en place les orientations d’aménagement. On pourra
utiliser un schéma d’organisation indiquant les grands principes
de cheminements (voitures, piétons…) ainsi que la répartition
du programme par zones.
- Proposition de composition
Mise en forme du projet (découpage parcellaire, emprises constructibles,
organisation des espaces publics et de la voirie, traitement paysager, etc.),
au regard des éléments de programme préalablement définis :
un plan de composition associé au règlement qui lui correspond
permettront la mise en œuvre d’un véritable projet urbain
et paysager gérant l’organisation des espaces publics ainsi que
le besoin d’autonomie de chacun dans son espace privé.
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Sont notamment indiqués : Les différents
traitement de sol de l'espace public, les espaces verts, les cheminements
piétons, les arbres à planter, mais aussi les emprises
constructibles, le sens de faîtage et les accès aux parcelles. |
Exemple de plan de composition (Saint-Aubin
d'Aubigné, 35) |
